--- title: "İşyeri kira sözleşmesi nasıl hazırlanır? Kanunun belirlediği başlıklar" description: "İşyeri kirasında güvence, kira artışı, alt kira ve ek ödeme maddelerinin TBK'daki sınırları ile sözleşmeyi hazırlama adımları." canonical_url: "https://akitle.com/rehber/isyeri-kira-nasil-hazirlanir" last_updated: "2026-11-14" language: "tr" --- # İşyeri kira sözleşmesi nasıl hazırlanır? Kanunun belirlediği başlıklar Nasıl yapılır · Akitle İçerik Ekibi · Yayın: 2026-11-14 · Güncelleme: 2026-11-14 · 2 dk okuma Adres: https://akitle.com/rehber/isyeri-kira-nasil-hazirlanir > İşyeri kira sözleşmesinde işyerinin adresi, kullanım amacı, başlangıç günü ve süre, aylık kira ve ödeme günü, kiranın yatacağı hesap ile depozito yazılır. Kanun bazı konularda taraflara serbestlik tanımaz: konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence üç aylık kira bedelini aşamaz (TBK m. 342), kira artışı tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalama değişim oranını geçemez (m. 344) ve kiracıya kira ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez (m. 346). ## Sözleşmeye yazarken kanuna takılan başlıklar hangileri? Aşağıdaki tablo, işyeri kira sözleşmesine yazılan maddelerden kanunun sınır koyduğu başlıkları gösterir. Maddelerin tam metni mevzuat.gov.tr'den alınmış kayıtlardan okunur. ### Kanundan gelen sınırlar | Konu | Kanunun kuralı | Madde | | --- | --- | --- | | Güvence (depozito) | Konut ve çatılı işyeri kiralarında üç aylık kira bedelini aşamaz; para olarak verilirse kiraya verenin onayı olmadan çekilmemek üzere vadeli tasarruf hesabına yatırılır | TBK 342 | | Kira artışı | Yenilenen kira dönemlerinde tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalama değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir | TBK 344 | | Ek ödeme yükümlülüğü | Kiracıya kira ve yan giderler dışında ödeme yükümlülüğü getirilemez; kira zamanında ödenmezse ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kiraların muaccel olacağına dair anlaşmalar geçersizdir | TBK 346 | | Kiralananın teslimi | Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, amaçlanan kullanıma elverişli durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür | TBK 301 | | Alt kira ve devir | Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadan kiralananı başkasına kiralayamaz, kullanım hakkını devredemez | TBK 322 | | Temizlik ve bakım | Kiracı, olağan kullanım için gerekli temizlik ve bakım giderlerini öder; yerel âdete de bakılır | TBK 317 | ### Türk Borçlar Kanunu (6098) madde 342: D. Kiracının güvence vermesi > Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. > > Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir. > > Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür. Kaynak: https://www.mevzuat.gov.tr/anasayfa/MevzuatFihristDetayIframe?MevzuatTur=1&MevzuatNo=6098&MevzuatTertip=5 (alındığı gün: 2026-11-14) ### Türk Borçlar Kanunu (6098) madde 344: II. Belirlenmesi > Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. > > Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. > > Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir. > > Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır. Kaynak: https://www.mevzuat.gov.tr/anasayfa/MevzuatFihristDetayIframe?MevzuatTur=1&MevzuatNo=6098&MevzuatTertip=5 (alındığı gün: 2026-11-14) ### Türk Borçlar Kanunu (6098) madde 346: IV. Kiracı aleyhine düzenleme yasağı > Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir. Kaynak: https://www.mevzuat.gov.tr/anasayfa/MevzuatFihristDetayIframe?MevzuatTur=1&MevzuatNo=6098&MevzuatTertip=5 (alındığı gün: 2026-11-14) ### İşyeri kira sözleşmesini hazırlama adımları 1. **Kiraya verenin ve kiracının bilgileri** Kiraya veren belgeyi hazırlayan taraftır. Kiracının telefon numarasına imza bağlantısı gider. 2. **İşyerinin adresi ve kullanım amacı** Mahalle, sokak, bina ve kapı numarasını yazın. Kullanım amacını kısa yazın; belgeye göre kiracı işyerini kiraya verenin yazılı izni olmadan başka bir iş için kullanamaz. 3. **Başlangıç günü ve süre** Başlangıç genellikle anahtarın teslim edildiği gündür. Süre ay olarak yazılır. 4. **Aylık kira, kira günü ve hesap** İlk yıl için kararlaştırılan aylık kira, ödeme günü ve kiraya verenin adına olan IBAN yazılır. 5. **Depozito** Depozito isteğe bağlıdır. Alınacaksa tutar en çok üç aylık kira kadar olabilir. 6. **İmza** Kiracı telefonundan imzalar; iki taraf da mühürlü PDF'i ve delil dosyasını alır. ## Kira artışı sözleşmeye nasıl yazılır? Madde 344, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaların, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli olduğunu söyler. Sözleşmeye bir artış oranı yazacaksanız bu üst sınırı bilmeniz gerekir. Güncel oran için [kira artış oranı sayfasına](https://akitle.com/rehber/kira-artis-orani) bakın. **İşyeri Kira Sözleşmesi.** Bir işyerinin kiralanmasını yazıya döker: iş, kira, ödeme günü, süre, depozito ve tarafların temel yükümlülükleri. [Hemen hazırla](https://akitle.com/belgeler/isyeri-kira) ## Alt kira neden ayrıca yazılır? Madde 322, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kiralananı başkasına kiralayamayacağını ve kullanım hakkını devredemeyeceğini yazar. Akitle'nin işyeri belgesi de aynı ilkeyi sözleşme maddesi olarak taşır. **İşyeri Kira Sözleşmesi.** Bir işyerinin kiralanmasını yazıya döker: iş, kira, ödeme günü, süre, depozito ve tarafların temel yükümlülükleri. [Hemen hazırla](https://akitle.com/belgeler/isyeri-kira) ## Kaynaklar - [Türk Borçlar Kanunu (6098), mevzuat.gov.tr (metin 14 Kasım 2026'da okundu)](https://www.mevzuat.gov.tr/anasayfa/MevzuatFihristDetayIframe?MevzuatTur=1&MevzuatNo=6098&MevzuatTertip=5) --- Bu yazı otomatik hazırlandı ve kaynaklarıyla denetlendi. Bu yazı genel bilgi verir, hukuki danışmanlık değildir. Bu yazı otomatik hazırlandı ve kaynaklarıyla denetlendi; bir avukat tarafından incelenmedi. [Hata bildir](https://akitle.com/yardim?konu=hata&yazi=isyeri-kira-nasil-hazirlanir)