Tadilat sözleşmesi nasıl hazırlanır? İş, fiyat, malzeme ve ayıp bildirimi
Kısa yanıt
Tadilat sözleşmesi hukuken bir eser sözleşmesidir (TBK m. 470): yüklenici bir eser meydana getirmeyi, iş sahibi de karşılığında bir bedel ödemeyi üstlenir. Sözleşmeye işin kapsamı ve adresi, malzemeyi kimin alacağı, toplam fiyat, avans, başlangıç ve bitiş günü yazılır. Teslimden sonra ayıp, imkân bulunur bulunmaz gözden geçirilip uygun sürede bildirilmelidir (m. 474); gözden geçirme ve bildirim ihmal edilirse eser kabul edilmiş sayılır (m. 477).
Güncellendi: Akitle İçerik Ekibi
Eser sözleşmesi, yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, işsahibinin de bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.
Sözleşmede neler açıkça yazılmalı?
Kanun, tarafların anlaşmadığı birçok noktayı kendi kuralıyla doldurur. Bu noktaları sözleşmede açıkça yazmak, hangi kuralın uygulanacağı konusundaki belirsizliği azaltır. Aşağıdaki tablo 471-478. maddelerdeki başlıca kuralları gösterir.
Tadilat sözleşmesinde kanunun kuralları
| Konu | Kanunun kuralı | Madde |
|---|---|---|
| Araç ve gereç | Aksine âdet veya anlaşma olmadıkça yüklenici, eser için kullanılacak araç ve gereçleri kendisi sağlar | TBK 471 |
| Malzeme | Malzemeyi yüklenici sağlamışsa ayıp için satıcı gibi sorumludur; iş sahibi sağlamışsa yüklenici özenle kullanır, hesap verir ve artanı geri verir | TBK 472 |
| Gecikme | Yüklenici işe zamanında başlamazsa, işi sözleşmeye aykırı olarak geciktirirse ya da işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceği açıkça anlaşılırsa iş sahibi, teslim gününü beklemeden sözleşmeden dönebilir | TBK 473 |
| Ayıp bildirimi | İş sahibi, teslimden sonra imkân bulur bulmaz eseri gözden geçirir ve ayıpları uygun sürede bildirir | TBK 474 |
| İş sahibinin hakları | Ayıp sebebiyle yüklenicinin sorumlu olduğu hâllerde dönme (eser kullanılamayacak ölçüde ayıplıysa), ayıp oranında bedelden indirim veya ücretsiz onarımdan biri; tazminat hakkı saklıdır | TBK 475 |
| Kabul | Eserin kabulünden sonra yüklenici sorumluluktan kurtulur; kasten gizlenen ve fark edilemeyecek ayıplar hariç | TBK 477 |
| Zamanaşımı | Taşınmaz yapılar dışındaki eserlerde iki yıl, taşınmaz yapılarda beş yıl, yüklenicinin ağır kusuru varsa yirmi yıl | TBK 478 |
Yüklenici, üstlendiği edimleri işsahibinin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle ifa etmek zorundadır.
Yüklenicinin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alandaki işleri üstlenen basiretli bir yüklenicinin göstermesi gereken meslekî ve teknik kurallara uygun davranışı esas alınır.
Yüklenici, meydana getirilecek eseri doğrudan doğruya kendisi yapmak veya kendi yönetimi altında yaptırmakla yükümlüdür. Ancak, eserin meydana getirilmesinde yüklenicinin kişisel özellikleri önem taşımıyorsa, işi başkasına da yaptırabilir.
Aksine âdet veya anlaşma olmadıkça yüklenici, eserin meydana getirilmesi için kullanılacak olan araç ve gereçleri kendisi sağlamak zorundadır.
İşsahibi, eserin tesliminden sonra, işlerin olağan akışına göre imkân bulur bulmaz eseri gözden geçirmek ve ayıpları varsa, bunu uygun bir süre içinde yükleniciye bildirmek zorundadır.
Taraflardan her biri, giderini karşılayarak, eserin bilirkişi tarafından gözden geçirilmesini ve sonucun bir raporla belirlenmesini isteyebilir.
Eserin açıkça veya örtülü olarak kabulünden sonra, yüklenici her türlü sorumluluktan kurtulur; ancak, onun tarafından kasten gizlenen ve usulüne göre gözden geçirme sırasında fark edilemeyecek olan ayıplar için sorumluluğu devam eder.
İşsahibi, gözden geçirmeyi ve bildirimde bulunmayı ihmal ederse, eseri kabul etmiş sayılır.
Eserdeki ayıp sonradan ortaya çıkarsa işsahibi, gecikmeksizin durumu yükleniciye bildirmek zorundadır; bildirmezse eseri kabul etmiş sayılır.
Tadilat sözleşmesini hazırlama adımları
- İşi yapanın ve iş sahibinin bilgileri İşi yapan, belgeyi hazırlayan taraftır. İş sahibinin telefon numarasına imza bağlantısı gider.
- İşin yapılacağı adres ve yapılacak iş Adresi tam yazın. Hangi odada neyin yapılacağını açık yazın; örneğin salon ve mutfağın boyası, mutfak zemininin değişmesi.
- Malzemeyi kimin alacağı Malzemeyi işi yapan ya da iş sahibi alır. Seçim, malzeme bedelinin toplam fiyata dahil olup olmadığını belirler.
- Toplam fiyat ve avans Anlaşılan fiyatın tamamı yazılır. Avans verilecekse işe başlarken ödenecek kısım, toplam fiyatın içinden yazılır.
- Başlangıç ve bitiş günü İşin başlayacağı gün ile bitirilip teslim edileceği son gün belgeye yazılır.
- Ek iş ve kusur kuralları Belgeye göre yazılı işin dışında ek iş yapılmaz ve ek fiyat istenmez; ek iş ve ek fiyat, işe başlanmadan önce yazılı kararlaştırılır. Kusurlar gecikmeden bildirilir ve ek ücret istenmeden giderilir.
- İki taraf imzalar Mühürlü PDF'i ve delil dosyasını iki taraf da alır.
Teslimde ve sonrasında ayıp çıkarsa ne olur?
Madde 474, iş sahibinin eseri teslimden sonra imkân bulur bulmaz gözden geçirmesini ve ayıpları uygun sürede yükleniciye bildirmesini ister; taraflardan her biri giderini karşılayarak bilirkişi incelemesi isteyebilir. Madde 477'ye göre gözden geçirme ve bildirim ihmal edilirse eser kabul edilmiş sayılır; ayıp sonradan ortaya çıkarsa iş sahibi bunu gecikmeksizin bildirmek zorundadır. Bildirilen ayıpta iş sahibinin seçimlik hakları m. 475'te, dava zamanaşımı m. 478'dedir.
Hangi bildirim biçiminin yeterli olduğu ya da bir ayıbın hangi aşamada ortaya çıktığı somut olaya bağlıdır ve bu yazının konusu değildir.
Bu belge her izin ve ruhsatın yerine geçer mi?
Hayır. Akitle'nin belgesi işin kapsamını ve fiyatını kayda geçirir; gerekli yapı ruhsatı ya da apartman yönetiminden alınması gereken izinlerin yerine geçmez.
Kaynaklar
- Türk Borçlar Kanunu (6098), mevzuat.gov.tr (metin 14 Kasım 2026'da okundu)
Bu yazı otomatik hazırlandı ve kaynaklarıyla denetlendi; bir avukat tarafından incelenmedi.
Bu yazı genel bilgi verir, hukuki danışmanlık değildir.
Hata bildir