Kira sözleşmesi nasıl hazırlanır? Konut kirası için adımlar
Kısa yanıt
Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir (TBK m. 299). Hazırlarken tarafları, kiralananı, bedeli ve dönemi yazın; güvence üç aylık kirayı, artış da TÜFE sınırını aşmasın (TBK m. 342 ve 344). Bu yazı konut ve çatılı işyeri kirasını anlatır.
Güncellendi: Akitle İçerik Ekibi
Kira sözleşmesi neyi düzenler?
Kanundaki tanıma göre kiraya veren, bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakır; kiracı da kararlaştırılan kira bedelini öder. Sözleşmenin iki yanı bu yüzden bellidir: kiraya veren ve kiracı.
Genel kural, sözleşmelerin kanunda aksi öngörülmedikçe hiçbir şekle bağlı olmamasıdır (TBK m. 12). Yine de kiranın yazıya dökülmesi, neyin kararlaştırıldığını göstermeyi kolaylaştırır: uyuşmazlık konusu olguları ispata elverişli yazılı metinler ile elektronik ortamdaki veriler HMK m. 199'a göre belgedir.
Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.
Kira sözleşmesini hazırlama adımları
- Tarafları yazın Kiraya verenin ve kiracının adını, soyadını ve ulaşılabilecek telefon numarasını yazın. Kimin hangi tarafta olduğu belli olmalı: kira bedelini alan kiraya veren, ödeyen kiracıdır.
- Kiralananı tarif edin Konutun adresini yazın. Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte ve amaçlanan kullanıma elverişli durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür (TBK m. 301); teslim tarihini ve konutun durumunu bu yüzden açıkça yazmak işinize yarar.
- Bedeli, ödeme gününü ve süreyi yazın Aylık kirayı, her ayın hangi günü ve hangi hesaba ödeneceğini, kiranın başlangıç gününü ve süresini yazın. Yenilenen dönemler için kira artışı konusunda anlaşma yapacaksanız sınırı aşağıdaki bölümden kontrol edin.
- Güvence (depozito) varsa sınırı kontrol edin Konut ve çatılı işyeri kirasında güvence üç aylık kira bedelini aşamaz (TBK m. 342). Para olarak verilen güvence, kiraya verenin onayı olmadan çekilmemek üzere vadeli bir tasarruf hesabına yatırılır.
- Yan giderleri ayırın Kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür (TBK m. 317). Kira bedeli ve yan giderler dışında kiracıya başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez (TBK m. 346); bu yüzden yan gider olarak neyin ödeneceğini sözleşmede ayrıca yazın.
- İmzalayın ve nüshaları saklayın Taraflar sözleşmeyi imzalar ve her biri imzalı nüshayı saklar. Akitle'de kiraya veren belgeyi hazırlar ve bağlantısını gönderir, kiracı telefonundan imzalar; iki taraf mühürlü PDF'i ve delil dosyasını alır.
Kira artışı sözleşmede nasıl yazılır?
Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir (TBK m. 344). Bu sınır, bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde de uygulanır.
Sözleşmeye yazılan oranın bu sınırı geçmemesi, anlaşmanın geçerlilik koşuludur. Güncel TÜFE oranını ve ay ay geçmişini kira artış oranı sayfasında bulabilirsiniz; oran her ay değiştiği için sayıyı bu yazıdan değil, o sayfadaki kaynaktan alın.
Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.
Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.
Güvence (depozito) en fazla ne kadar olabilir?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz (TBK m. 342).
Güvence olarak para verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, parayı kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere vadeli bir tasarruf hesabına yatırır. Banka güvenceyi ancak iki tarafın rızasıyla, icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir. Kiraya veren, sözleşmenin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri verir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.
Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.
Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.
Kira sözleşmesine hangi hükümler yazılamaz?
Kanun, kiracı aleyhine bazı hükümleri geçersiz sayar ya da yasaklar. Aşağıdaki tablo bu yazıda ele alınan maddelerin sınırlarını özetler; her satırın dayanağı sağdaki maddedir.
Akitle'nin konut kira sözleşmesi kefalet ve tahliye taahhüdü içermez; ikisi ayrı, elle imzalanan belgelerdir: kira kefaleti ve tahliye taahhütnamesi.
Kira sözleşmesinde sınırlar
| Sözleşme hükmü | Kanunun söylediği | Dayanak |
|---|---|---|
| Kira geç ödenirse ceza koşulu ödenecek | Anlaşma geçersizdir | TBK m. 346 |
| Kira geç ödenirse sonraki kiralar hemen muaccel olacak | Anlaşma geçersizdir | TBK m. 346 |
| Kira ve yan giderler dışında ek ödeme yükümlülüğü | Kiracıya getirilemez | TBK m. 346 |
| Güvence üç aylık kirayı aşıyor (konut ve çatılı işyeri) | Güvence üç aylık kira bedelini aşamaz | TBK m. 342 |
| Yenilenen dönemde TÜFE sınırını aşan kira artışı | Anlaşma yalnız sınırı geçmemek koşuluyla geçerlidir | TBK m. 344 |
Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.
Kira sözleşmesi ne zaman senetle kanıtlanmalıdır?
Bir hakkın doğumu, devri ya da değiştirilmesi gibi amaçlarla yapılan hukuki işlemler, kanundaki parasal sınırı geçtiğinde senetle ispat edilmelidir (HMK m. 200). Sınırın değerini senetle ispat sınırı sayfasında görebilirsiniz.
Kaynaklar
- Türk Borçlar Kanunu (6098), mevzuat.gov.tr: m. 12, 299, 301, 317, 342, 344, 346
- Hukuk Muhakemeleri Kanunu (6100), mevzuat.gov.tr: m. 199, 200
Bu yazı otomatik hazırlandı ve kaynaklarıyla denetlendi; bir avukat tarafından incelenmedi.
Bu yazı genel bilgi verir, hukuki danışmanlık değildir.
Hata bildirİlgili yazılar
- Elektronik imza nedir? Güvenli elektronik imza ile farkıElektronik imza, belgeyi elektronik ortamda onaylamaktır. Kanunda hangi türün elle atılan imzayla aynı sonucu doğurduğunu ve sınırlarını görün.Güncellendi:
- Kira sözleşmesi geçerli mi? Noter, imza ve yazılı şekil sorularıKira sözleşmesi için TBK m. 12 ve 299 şekil şartı aramaz; yazılı şekil aranan haller kira bölümünde ayrıca sayılır. Tablo ve açıklamalar.Güncellendi: