Kira artışı 2026: TÜFE sınırı, hesaplama yöntemi ve yasal çerçeve

Yasal çerçeve: TBK m.344

TBK m.344/I net: 'Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.' Yani sözleşmede yazılı artış oranı ile TÜFE yıllık ortalama değişim oranından hangisi DÜŞÜK ise o uygulanır.

Aynı maddenin ikinci fıkrası: 'Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.' Yani uzun süreli sözleşmelerde de her yıl artış üst sınırı aynıdır.

TÜFE bazlı artış formülü

Hesaplama iki adımdan oluşur. Önce kira yılındaki TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranını TÜİK'in resmi yayımından alın. Sonra şu formülü uygulayın:

• Yeni kira = Mevcut kira × (1 + TÜFE yıllık ortalama değişim oranı / 100)
• Örnek: mevcut kira 10.000 TL, TÜFE yıllık ort. değişim %48 ise: 10.000 × 1.48 = 14.800 TL
• Sözleşmede yazan oran %30, TÜFE %48 ise: 10.000 × 1.30 = 13.000 TL (düşük olan uygulanır)
• Sözleşmede yazan oran %60, TÜFE %48 ise: 10.000 × 1.48 = 14.800 TL (TÜFE üst sınırı)

2025 ve 2026 için somut örnek

Diyelim ki bir konut kira sözleşmesi Haziran 2025'te başlamış, aylık 15.000 TL ile. Haziran 2026'da yıllık yenileme zamanı geldi. Bu durumda Haziran 2025 - Mayıs 2026 dönemine ait TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranına bakmak gerekir.

TÜİK Mayıs 2026 verilerine göre (varsayımsal örnek için %44 alalım): yeni kira 15.000 × 1.44 = 21.600 TL olacaktır. Sözleşmede ayrıca bir artış oranı yazıyorsa (örneğin %25), bu durumda düşük olan uygulanır — 15.000 × 1.25 = 18.750 TL. Kiraya veren TÜFE oranını uygulamayı talep etse bile sözleşmede %25 yazdığı için bu sınırın üstüne çıkamaz.

Sözleşmede artış oranı belirtilmemişse, doğrudan TÜFE üst sınırı uygulanır. Bu durum kiracının lehine değildir — sözleşmede daha düşük bir oran yazılmadığı için fren mekanizması devreye girmez.

TÜFE oranı nereden bulunur?

TÜİK her ayın başında bir önceki ayın enflasyon verilerini yayımlar (https://www.tuik.gov.tr). TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranı, son 12 ayın TÜFE seviyelerinin önceki 12 ayın TÜFE seviyelerine bölünmesiyle elde edilir — bu oran 'yıllık değişim' (yıllıklandırılmış aylık oran değil) olarak kullanılır.

Pratik kontrol: Adalet Bakanlığı UYAP (https://www.uyap.gov.tr) sisteminde 'kira artış oranı' modülü TÜİK verisini otomatik çeker; hâkimler bu modülü kullanır. Tartışma çıkarsa bu rakam baz alınır.

Konut dışı (işyeri, ticari) kiralarda durum

TBK m.344'ün TÜFE sınırı yalnızca konut ve çatılı işyeri kiraları için geçerlidir. Açık alan (depo, otopark, tarla) kiralarında, iş makinesi kiralamasında, araç kiralamasında veya hizmet sözleşmelerinde TÜFE sınırı uygulanmaz. Bu sözleşmelerde artış oranı taraflar arasında serbestçe kararlaştırılabilir; serbest piyasa kuralları geçerlidir.

Akitle bu hesabı sizin için yapar

Akitle gayrimenkul kira sözleşmesi şablonu, kira artış maddesini iki seçenekle sunar: (a) belirli bir oran (örneğin %25), (b) TÜFE'ye endeksli (yıllık değişim oranı kadar). Yıllık yenileme zamanı geldiğinde sistem TÜİK'in en güncel TÜFE yıllık ortalama değişim oranını referans alarak yeni kira tutarını hesaplar. Hesaplama her iki tarafa da denetim kaydında gösterilir; itiraz halinde belge ortadadır.